什么决定房价？有专家简要总结为：短期看金融，中期看土地，长期看人口。人口作为影响房价的重要因素之一，备受关注。近日，省人口发展研究院院长董玉整表示，江门的人口增幅已超过全省的平均数，人口向珠三角高度聚集的态势还没有减退。业内人士认为，这对江门楼市的发展起到了较好地支撑作用。A 人口增量对楼市成交量贡献较大董玉整指出，人口增幅超过全省平均数的城市依次是：中山、佛山、珠海、江门、东莞、广州和韶关，这说明珠三角地区的新生人口在大幅增加。“人口数量跟住宅需求呈正向关联，人口持续增长的城市，房地产市场也会持续增长，但人口增长只是支撑房地产增长的重要因素之一。”合璟华富地产总经理黄锦康举例说，蓬江、江海去年的常住人口比2015年增加了近12000人，按照目前人均居住面积约33平方米计算，较多增加39.6万平方米的住房需求，但去年实际成交了251.21万平方米，这多出的200多万平方米其实是内生需求，包括换房需求等，理论上,中心城区常住人口的增量所带来的住房需求将占到了整个成交量的16%，贡献值较大。有业内人士指出，当江门周边城市，如中山、佛山、珠海的人口增幅较大，且土地资源紧缺、房价较高时，部分消费需求会外溢到江门，帮助江门楼市去库存。B 常住人口的增加将令住房需求增加董玉整还指出，研究表明，2030年以前，广东的人口总量会保持平稳增长，但2019年以后的增幅会逐渐减缓，目前，人口向珠三角高度聚集的态势还没有减退。记者梳理统计数据发现，从2007年至2016年这10年，我市的年末总户数一直维持在119万户左右，年末户籍总人口维持在392万人左右，而常住人口则从2007年的421.32万人增至2016年的454.4万人，其中2005年至2010年的常住人口增幅较大，由410.29万人突增至445.08万人，此后增速放缓。“人口数据中，常住人口的变动对楼市的影响较大。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全指出，近10年我市的常住人口稳中有升，整体升幅不大，不过蓬江、江海两区的增幅却比较大，超过了全市的平均增幅。常住人口的增加无疑会增加住房需求，这是楼市发展的一大支撑。近年来，蓬江、江海两区的房价增幅超过了下面的县市，与两区常住人口增幅超过下面的县市有密切关系。C 努力增加人口净流入，可促进楼市持续发展人口红利是指在人口转变过程中所出现的被抚养人口比例不断下降、劳动年龄人口比例不断升高的一种人口结构，而总抚养比是指非劳动年龄人口与劳动年龄人口之比，即每100名劳动年龄人口大致要抚养多少名非劳动年龄人口，其计算公式是：总抚养比＝（0至14岁人口数＋65岁以上人口数）/15至64岁劳动年龄人口数。总抚养比越低，人口红利越高。国际上认为，当总抚养比低于50%时，将直接或间接地影响房地产投资活动和消费需求。数据显示，2015年，江门的总抚养比为34%，虽然处于专家所说的“当总抚养比低于45%时，人口红利进入黄金期”的区间，但与2010年相比，我市的总抚养比已增长了3.82个百分点，可以预见的是，未来随着“全面二孩”政策的持续实施以及老龄化的不断加剧，江门的总抚养比还将上升，人口红利将逐渐减少。“从全国未来的人口变动看，人口增长总体已放缓，人口红利即将消失，但具体到不同区域，分化明显，内地部分就业吸纳能力较差的城市将延续人口净流出的状态，而包括江门在内的珠三角等就业吸纳能力较强的城市还能将维持人口净流入的状态。”冯景全表示。“江门外来人口的增速比周边城市相对落后，但随着产业、交通、基建的大发展，我相信未来江门会成为粤港澳大湾区城市群中的一匹黑马，人才聚集会为江门楼市增添新的住房需求。”美智地产总经理汤建军认为。黄锦康则表示，撇开计划生育政策，人口的增长还跟产业布局、产业迁移有关，江门属于粤港澳大湾区内城市，在区域经济协同发展的大趋势、大背景下，未来的人口增长应该会比较明显，并且长期处于人口净流入状态，这有利于促进江门楼市持续发展。D 人口净流入固然重要，还需看房价收入比有学者指出，一个城市的人口净流入固然重要，但当这个城市的房价收入比达到20甚至更高时，那么人口净流入这一指标就显得非常无力了，因为可能会有相当大一部分人在未来仍不具备购买力。要想弄清江门人的购房能力，需要提及一个重要概念房价收入比，即住房价格与城市居民家庭可支配收入之比。2016年江门市国民经济和社会发展统计公报显示，2016年江门居民的年人均可支配收入为24427元，即便按10%的增幅（近几年的增幅都不到10%）算，2017年江门居民的年人均可支配收入也才26870元，而一个普通家庭（按夫妇二人两个劳动力算）的年可支配收入也才53740元，而2017年110月，我市一手住宅的成交均价为7031元/平方米，一个普通家庭要想在江门购买一套100平方米的房子，至少需要13年，依次推算，江门的房价收入比约为13，远低于20这个警戒值。广州大学房地产研究所所长、房地产专业首.席教授及广东省房地产业协会专家委员会委员陈琳指出，江门的房价总体平稳，即便近一年来涨得厉害，但仍远低于珠三角其他城市。如果江门的房价不断飙升，江门市民未来可能会有更大的压力，生活质量可能会下降，需引起警惕。★延伸阅读随着“二孩”家庭的增加 四房的需求量或增大谈及人口对楼市的影响，“二孩”政策也值得注意。我市自2014年3月27日全面实施“单独二孩”政策，自2016年1月1日全面实施“全面二孩”政策，在这些年里，市民购买一手住宅的面积是否会因此增加了呢？对此，记者进行了调查分析。通过梳理市住建局公布的数据，记者发现：我市2014年的户均一手住宅面积为138平方米，2015年为135平方米，2016年为131平方米，2017年1至10月为114平方米，其中，蓬江、江海2014年的户均一手住宅面积为108平方米，2015年为109平方米，2016年为108平方米，2017年1至10月为115平方米。由此不难看出，全市的户均一手住宅面积呈下降趋势，但蓬江、江海的户均一手住宅面积却呈上升趋势。“全市的户均一手住宅面积近年来随着房价的上涨呈下降趋势，而蓬江、江海两区却有所上升，这可能与2016年以来两区拍出多幅高价地，高价地又普遍建造出售大户豪宅有关，这在一定程度上拉高了户均一手住宅的面积。”冯景全分析认为。汤建军认为，除2017年外，其他年份的户均一手住宅面积均较为平稳，而2017年江门户均一手住宅成交面积的变化，除了与“二孩”政策有关外，还受到了楼市政策、楼市价格以及城市发展等方面的影响。目前江门楼市还是以刚性需求为主，“全面二孩”政策的实施虽然使市场上的四房需求有所增加，尤其是一些紧凑型的四房，但受价格上涨的影响，三房产品仍有较大的市场需求。未来随着“二孩”家庭的增加，预计四房的需求量还将增大，但短期内三房仍将是市场主力。“全市户均3.6人，按照人均居住面积为35平方米计算，户均居住面积为117平方米。在我看来，未来110多平方米的户型应该比较好卖，既能满足人们的居住需求，也不至于增加太大的经济负担。”黄锦康认为。
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